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  【理財個案--進可攻退可守的策略】  
  2022-11-30 10:00  
 
  你好,想請教一下,屋企人現有兩層物業,一層自住,另一層由買入到現在都是租出去的,買既時候大概160萬,現在大概400萬,月租收9800,供大概4000,每個月都有大概幾千回報。 我想資本增值,應該繼續持有收租,定換一個大小小既單位,大概四五百萬再放租?又或再買多一個細既單位再收租。請賜教 個案重點: ‧擁自住及收租物業 ‧收租物業於$160萬買入,現值$300萬 ‧每月收租$7800,月供$4000 ‧被動收入幾千 重點目標: ‧應否換樓放租 ‧應否再投資多一個物業 龔成老師分析: 首先,自往樓不用變動。 而收租樓方面,最好是保持現狀,繼續收租。 若果賣出這個單位,再買更大的單位收租,除非你「小變大」的情況十分明顯,資產結構有明顯改變,否則,你賣出後,只買入一個「大小小」的單位,其實作用有限,同時買賣成本佔了不少,因此不如不變。 例如$400萬樓轉$500萬樓,不如不轉。$400萬轉$600萬以上,才是基本。因為成本等因素,令太近的物業去換樓,根本無太大意思。 另外,在這刻再增加物業資產有所保留。 我們做投資,其實是進行財富分配,要分析風險與回報,雖然投資物業回報仍在,但在風險角度考慮下,值博率變得不高,因此未必是好策略。 反而更好的策略,是這層收租樓不變,往後一直收租,令現階段的你處「進可攻,退可守」。不斷賺取現金流,而這時投資其他值博率更高的投資工具,樓市升跌都處不敗之地。 在這段時期靜待樓市機會,以「樓價大跌就買多個物業,不跌就投資其他工具」作為策略。 以多角度的模式進行增值計劃,若有機會就買第3層樓收租,時間未到就運用物業以外工具,由於你本身已有物業,財富分配上已平衡,策略上擁長遠增值的能力。 但在方向上,其實我較建議你投資物業以外的工具,會好過買樓,令財富平衡,是更好的策略,否則太過集中在物業。 我相信香港樓市,中短期有機會弱,但不會大跌,長遠會平穩。 首先要睇經濟基本面,如果經濟持續差,失業率上升,樓市終會向下,這會對樓市有中期性的影響,不過,就算跌,都不會大跌,最多只是小跌,如果經濟差的情況不是太大,甚至不跌,這是由於背後的需求大。 另外是加息因素,加息對樓市會不利,因此有可能有下跌壓力,但由於香港買樓需求仍大,相信不會大跌。 在長遠計,我仍相信樓市在長遠計,因供求關係,較難大跌,不過,也不會有大升的情況出現。 樓市始終需求大,我見唔少適婚年齡的朋友,都正等機會買樓,但未買樓,這些是「潛在需求」,過往每年不斷累積,只要樓市跌少少,就會有需求走出來,這令樓市不能大跌。 不過,移民的確令需求減少,加上政府將加大力度找地起樓,所以長遠,供求將慢慢好翻,無過往咁先衡。 當然,政府現時有較大決心處理好樓市問題,我相信會令之後的供應增加(不是中短期,要長期才慢慢見到),因此,樓市不會大升,但相信都較難大跌(始終需求大)。 長遠計,樓價會平穩,不是倍升,不會好似過往般倍升,而是平穩,同時,由於需求大,要大跌也不易。 因此,香港樓作為自住的價值仍在,長遠樓價平穩。但投資價值,就只是一般,未見好吸引的水平。 龔成老師簡介 ‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《38全球倍升股》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《80後千萬富翁》、《千萬富翁致富學問》、《5年買樓4部曲》、《財務自由行》作者 ‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練 ‧ 曾接受多個傳媒訪問 ‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年 ‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富 ‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條 ‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家 ‧ 證券業持牌人士 ‧ 股票課程導師,學生人數逾5,000人 Facebook專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人 若然你有問題想向龔成老師發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成。  
     
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