洪聖奇: 3000億的起點,碧桂園2017將如何佈局
15/2/2017 10:48:00 [華富新聞]

碧桂園在2016年以近120%的業績同比增幅達成內部制定的3000億元“尖叫目標”,與恆大、萬科一同邁入3000億門檻。2017年首月更是以486億元的銷售金額超越恆大、萬科,佔據房企1月銷冠的位置。同時,碧桂園大幅加大土地投資力度、進軍一二線城市、增加合作開發項目占比、積極佈局產業地產的投資戰略也逐漸浮出了水面。以3000億為起點,碧桂園2017年表現將如何?

首先,總量上,碧桂園已經加大土地投資力度,新增土地面積創新高。雖然2016年規模房企新增土地儲備的金額和面積都創下了歷史新高,但碧桂園尤為矚目。根據公告,碧桂園2016全年新增土地預期建築面積8752萬平方米,同比增加129%,成為了房企歷年拿地面積之最;新增土地投資1775億元,同比大幅增加217%。截止2016年6月,碧桂園土地儲備總可建建築面積約1.4億平方米。未來,碧桂園只有加大土地投資的力度,通過大量的新增土地增加貨值儲備,才能在3000億的基礎上實現業績的持續增長。

其次,碧桂園進一步戰略調整,優化城市佈局,進軍一二線城市。碧桂園自2014年就逐步開始土地投資的戰略調整,在大量補充土地儲備的同時,也在積極優化土儲結構,加大在一二線城市及其周邊核心城市的投入。即使在三四線城市的產品定位也趨高,並有一定比例以一二線城市客群為目標。2016全年位於一二線城市的新增土地金額占比達到了54%。當前,碧桂園已經全面進軍北京、上海、廣州、深圳等一線城市市場,其中2016年僅在上海就新增10個項目土地。

值得注意的是,從碧桂園2016年全年的業績結構來看,三四線城市銷售額的占比相較於2015年的57%下降了11個百分點,一二線城市的銷售業績占比上升顯著。可見碧桂園從三四線城市大盤戰略轉向一二線核心城市輻射區的戰略,已經在業績中有了積極的反饋。

在合作開發方面,碧桂園銷售及新增土地權益顯著減少、合作開發進一步增多。
合作開發項目的增加可以顯著降低拿地成本和擴張過程中潛在的風險。在2016年規模房企銷售金額權益占比下降的趨勢下,碧桂園2016年全年銷售業績中權益所有人占比由2015年的89%大幅下降至76%。從全年的新增土地來看,2016年碧桂園有近74%的新增項目是通過合作拿地或收購的方式獲取的。權益占比50%-60%和小於50%的新增土地數量都占了近2成,比2015年的占比都分別增加了一倍。

碧桂園在加大土地市場投資力度的同時還積極佈局科技小鎮,科技小鎮作為碧桂園對其傳統“大盤模式”的升級和革新,旨通過產城融合的模式,加強在一線城市周邊和強二線城市周邊的戰略佈局。碧桂園在2016年8月的“產城融合戰略”發佈會暨“科技小鎮”項目啟動會上表示,將投入超1000億元規模資金建設“科技小鎮”,項目引進包括清華大學、平安銀行、李開復創新工場、思科等企業。

基於這樣的策略,雖然碧桂園在2017年伊始就面臨了管理層人事變動的挑戰。以3000億為起點,在高周轉的開發模式、土地儲備結構優化和合作開發項目增加的背景下,碧桂園2017的表現值得期待。




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