洪聖奇: 上海精准調控、放寬限購,用意效果若何?
16/8/2019 9:10:00 [華富新聞]

2019年8月6日,國務院發佈關於同意設立中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區的批復,並公佈了新片區先行啓動區域四至範圍及新片區總體方案。上海市委常委常務副市長陳寅在國新辦舉行的發佈會上透露,上海自由貿易試驗區臨港新片區將「放寬」房產限購政策,一時間該消息刷爆朋友圈,引起各方關注,尤其是在當前「房住不炒」總基調不變,而上海又作為行業風向標,究竟該政策的出台落地又會對樓市意味著什麼呢?

一、「放寬」限購並非刺激樓市,而在打造良好引進人才政策環境
對於臨港新片區「放寬」限購政策的解讀不應單一理解為刺激當地樓市銷售,事實上,國新辦發佈會整體是圍繞「打造更具吸引力的人才發展環境,聚焦吸引國內和國際各方面的人才」的主題展開的,一共提出了與之相關的12條政策,除了「為外國人來新片區工作創造便利條件,對於非本市戶籍人才購房資格,由居民家庭調整為個人,購房資格由5年社保要求轉為3年」之外,還包括人才「居轉戶」(居住證轉戶籍)年限從原來的7年縮短到5年,核心人才進一步縮短到3年;此外,在資金投入方面,上海將設立新片區專項發展資金,5年出資總規模不少於1000億,重點是要支持新片區內的高端人才、基礎設施建設等各方面。

基於此我們不難看出,調控政策的「鬆動」也是有條件的:一是實施區域屬於自貿區臨港新片區,不是所有自貿區或是整個浦東新區;二是實施對象也主要是只針對自貿區發展的相關人才,目前只是大政方針指導,具體的細則仍有待後期進一步完善和落實;歸根結底,限購「放鬆」主要是服務於人才發展環境的打造,降低人才引進成本,提升自貿區臨港片區競爭力的,與中央堅持的「房住不炒」導向並不矛盾。

二、政策落地或將催生短期地市、樓市兩熱,釋放被限購壓抑的剛性需求
要考量此次政策落地的影響,不妨參考2013年7月上海自貿區概念啓動時對周邊區域房地產市場的影響:

首先反應激烈的是土地市場,自貿區啓動之後,周邊地塊繼續保持火熱態勢,川沙板塊高溢價地塊頻出,12月臨港新城板塊更是連拍7幅商住用地和2幅辦公用地,成交總金額27.87億元,平均溢價率高達260%。
其次是商品房市場,啓動當月,自貿區輻射區域如高橋板塊、川沙板塊及臨港新城板塊內商品房均實現爆發式增長,商、住、辦等不同物業形態也均呈現不同程度的量價齊升。從CRIC監測數據可以看出,外高橋、川沙以及臨港新城板塊2013年9月商品房成交量環比分別大漲281%、97%和210%,成交均價也開始逐步上揚。

基於此,我們不難判斷,落戶門檻降低、限購政策放鬆等利好消息的確會在短期內帶動臨港片區地市的火熱,人們對樓市樂觀預期被強化,從而也將促進商品住宅成交量的穩步增長,今天已有部分新聞爆出限購放鬆首日,售樓處半天新增幾十組客戶,部分客戶直接簽約,冷門樓盤熱賣等消息,目前主要釋放的仍是前期因限購因素被壓抑的剛需自住需求。

三、政策利好難以扭轉臨港樓市低迷,中長期仍靠產業、人口導入
從中長期來看,政策利好難以促使臨港新城的地位發生本質改變,事實上,臨港自貿區概念由來已久,而產業發展對樓市成交促進作用著實有限:據CRIC監測,自2018年以來,臨港新城板塊(自貿區臨港片區核心板塊,下同)商品住宅月均成交量僅為2.11萬平方米,佔比上海全域不足5%,且不斷下行。從房價來看,臨港新城商品住宅成交均價顯著低於上海整體,當前臨港新城板塊成交均價約2.8萬元/平米,而臨港片區內邊緣區域項目諸如保利玲玥公館在售均價僅為2.1萬元/平米,上海成交均價早已近5.4萬元/平米。

從臨港片區的發展現狀來看,無論人才新政的條件如何優厚,本質上還是需要產業升級配合導入人口,目前臨港片區的規劃目標為要建設具有國際市場競爭力的開放型產業體系,涵蓋了建設集成電路綜合產業基地、人工智能創新及應用示範區、民用航空產業集聚區,發展新型國際貿易、拓展跨境金融服務功能等多個方面,預計1000億資金的注入、人才的導入將促進當地經濟發展提速,而房地產作為與居民「安居」的重要環節之一,勢必也將迎來新的機會。

四、「放鬆」限購與「房住不炒」不相悖,精准調控的信號意義大於實際效果
從此次上海自由貿易試驗區臨港新片區將放開房產限購政策,結合此前中央堅持「房住不炒」,夯實城市政府主體責任等論調,我們不難看出以下幾點:

一是「房住不炒」的主基調並不會發生根本改變,當前「搶人大戰」如火如荼,核心二三線基本都出台了與地產相關的人才新政,或是降低落戶門檻突破限購,或是提供優先選房資格、購房補貼等,本質上都是以吸引人才為目的,解決外來人才的居住問題,鼓勵自住需求而非炒房需求才是各類新政的核心,無需過分解讀,誇大其對房地產行業的影響。

二是從當前政策走向來看,「精准調控」已經成為常態,結合此前中央政治局會議「夯實城市政府主體責任」的提法,中央會將更多的政策自主權下放給地方政府,這也為「因城施政」,甚至是「一區一策」創造了新的可能,地方政府可根據各城市市場實際情況,及時調整政策走向,以便提高政策的針對性以及有效性,達成「三穩」,即穩房價、穩地價、穩預期的最終目標。




免責聲明 | 私隱聲明 | © Copyright, MegaHub Ltd 2010. All rights reserved