萬里富: 匯豐帶頭上調按揭利息 樓市真的開始降溫?
16/8/2019 11:38:00 [華富新聞]
Hong Kong skyline during the day with financial numbers at top

匯豐銀行(SEHK:5)日前上調按揭利息,並調低1,000萬以下物業之現金回贈,恒生銀行 (SEHK:11) 立刻跟隨,相信後面還有其他銀行會陸續跟上。這時候正值香港政局動盪,是否意味樓市將降溫?

匯豐是香港按揭市場一哥

匯豐一向是香港按揭市場的一哥,根據中原按揭的最新數據,今年7月,匯豐是樓花按揭宗數最多的銀行,不過現樓方面,卻剛剛結束28個月連續稱冠,首次被中銀香港超越。雖然如此,不能否認匯豐在按揭市場長期有帶頭作用。恒生已宣布調升封頂利率0.1厘,現金回贈亦一樣收緊,現在大家就在看中銀跟不跟了。

今次匯豐調整按揭利息,是由原來的最優惠利率減2.75厘,即實質利率2.375厘,改為最優惠利率減2.65厘,實質利率即2.475厘,其實只是加了0.1厘。至於現金回贈, 1000萬元以下物業的現金回贈會調低至1%,1000萬元以上為1.5%。

這樣的力度,又夠不夠導致樓市降溫呢?

調整幅度難影響買家入市意願

假如業主的樓宇價值800萬元,同銀行做6成按揭, 還款期25年,業主原本月供21233元,加息後變成月供21473元,前後只差240元,影響實在不大。 而現金回贈這部份,是由於按揭市場競爭劇烈產生的促銷手法,影響的可能是個別銀行的市佔率,但不足以左右準業主入市的意願。

匯豐作出是次調整,相信出於兩個原因。主要原因是改善盈利,港元拆息自年初已上升,銀行資金成本增加,按揭市場競爭一向劇烈,利潤偏低,匯豐此舉應該是為了提高盈利。另一原因,是風險管理,畢竟最近香港局勢及全球貿易關係緊張,銀行不得不把這些風險納入考慮。

樓市仍有一定支持

就算增加按揭息率不足以令樓市降溫,上述的環境因素又如何?中原城市領先指數 (8月9日)最新報188.43 ,比上周下跌0.17% ;中小型單位連跌兩周,但大型單位卻按周升0.12%;另外九龍的分區指數亦較上周有0.29%升幅。這些數據有升有跌,表示市況未明,還未有跡象顯示後市方向。

據業界觀察,近日樓市的調整壓力明顯增大,交投量勢必下降;這跟去年第4季樓市短暫下調時的巿況十分相似。雖然最近確實有移民賣樓的個案,但為數不多,更未成趨勢,考慮到香港樓市長期嚴重求過於供,樓價的基本支持仍是相當強的。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Wendy So(筆名)持有匯豐及恒生。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2019



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